Son yıllarda kentsel dönüşüm süreci yaygınlaşmış olup doğal olarak ev sahiplerinin aklına ilk gelen soru şu oluyor:
Kentsel dönüşümde anlaşma sağlanamazsa ne olur?
Daha önceki makalemizde ayrıntılı olarak kentsel dönüşüm sürecinden bahsetmiştik. Bu makalemizde de uygulamada sıklıkla yaşanan bu tip sorunları kısa alt başlık ve çözüm yollarıyla ele almaya çalışacağız.
6306 Sayılı Kanun Kapsamında Malik Hakları, İtiraz Süreçleri ve Dava Yolları
Kentsel dönüşüm, ülkemizde özellikle deprem riski taşıyan yapıların yenilenmesi amacıyla hayata geçirilmiş olmakla birlikte, uygulamada ciddi hukuki uyuşmazlıkları da beraberinde getirmektedir. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun çerçevesinde yürütülen süreçte; maliklerin uzlaşamaması, yükleniciyle yaşanan sorunlar, tahliye ve arsa payı uyuşmazlıkları gibi birçok problem sıklıkla gündeme gelmektedir. Uygulamada en çok karşılaşılan sorunlar incelendiğinde, hukuki destek alınmaksızın yürütülen kentsel dönüşüm süreçlerinin, telafisi güç mağduriyetlere yol açtığı görülmektedir.
1. Maliklerin Uzlaşamaması ve Çoğunluk Sorunu
Kentsel dönüşüm sürecinde en sık karşılaşılan sorunların başında, maliklerin uzlaşamaması gelmektedir. Daha önce 6306 sayılı Kanun uyarınca, riskli yapının yıkılarak yeniden yapılmasına ilişkin kararların, arsa payı çoğunluğunun en az üçte iki (2/3) oranında sağlanması gerekmekteydi ancak uygulamada sürecin önünü tıkadığı için kanun koyucu tarafından bu yasaya yeni bir düzenleme getirildi:
Kentsel dönüşümde en önemli değişikliklerden biri, dönüşüm kararının alınabilmesi için gereken malik onayı oranıdır. Daha önce kat maliklerinin 2/3 oranında çoğunluğu aranıyordu. Ancak bu süreci tıkayan ve karar mekanizmasını zorlaştıran bir süreç olduğu için 9 Kasım 2023 tarihli yönetmelik değişikliğiyle, 6306 sayılı Kentsel Dönüşüm Kanunu’nda yapılan güncellemeye göre, kat maliklerinin salt çoğunluğunun (yani %50+1) onayı dönüşüm için yeterlidir.
Yine de:
- Karara katılmayan maliklerin haklarının göz ardı edildiği,
- Alınan kararların usulüne uygun şekilde tebliğ edilmediği durumlarla sıkça karşılaşılmaktadır.
Bu tür usulsüzlükler, alınan kararların iptaline ve sürecin tamamen durmasına yol açabilmektedir. Yargıtay kararlarında da çoğunluğun sağlanmadığı veya usule aykırı şekilde karar alındığı hallerde yapılan işlemlerin hukuka aykırı olduğu açıkça vurgulanmaktadır.
2. Yüklenici (Müteahhit) Seçiminde Yapılan Hatalar
Uygulamada kentsel dönüşüm sürecini en çok çıkmaza sokan hususlardan biri, yüklenici seçiminde yapılan hatalardır. Maliklerin çoğu zaman yeterli araştırma yapmadan, yazılı ve ayrıntılı bir sözleşme düzenlemeden müteahhit ile anlaşmaya vardığı görülmektedir.
Sıklıkla karşılaşılan sorunlar şunlardır:
- Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin detaylı düzenlenmemesi,
- İnşaat süresinin açıkça belirlenmemesi,
- Teminat mektubu veya cezai şart öngörülmemesi,
- Proje, metrekare ve arsa payı dağılımının belirsiz bırakılması.
Bu durumlar, inşaatın yarım kalmasına veya maliklerin ciddi maddi zarara uğramasına neden olmaktadır. Türk Borçlar Kanunu hükümleri gereğince, yüklenicinin edimlerini yerine getirmemesi halinde sözleşmenin feshi ve tazminat talebi mümkün olmakla birlikte, sözleşme zayıf düzenlenmişse hak arama süreci zorlaşmaktadır.
3. Arsa Payı Dağılımında Adaletsizlik ve Uyuşmazlıklar
Kentsel dönüşüm sürecinde en çok dava konusu edilen hususlardan biri de arsa payı dağılımıdır. Mevcut yapıdaki arsa paylarının fiili kullanıma uygun olmaması, yeni projede hak kayıplarına yol açabilmektedir.
Uygulamada:
- Aynı büyüklükteki dairelere farklı arsa payları verilmesi,
- Yeni projede metrekarelerin orantısız belirlenmesi,
- Değerleme raporlarının objektif olmaması gibi sorunlarla karşılaşılmaktadır.
Yargıtay içtihatlarında, arsa payı dağılımında hakkaniyet ve eşitlik ilkesinin esas alınması gerektiği açıkça belirtilmektedir. Aksi halde, arsa payı düzeltilmesi davaları gündeme gelmekte ve süreç yıllarca uzayabilmektedir.
4. Riskli Yapı Tespitine İtiraz Sürecinde Yaşanan Sorunlar
Riskli yapı tespiti, kentsel dönüşüm sürecinin başlangıç noktasıdır. Ancak birçok malik, bu rapora karşı itiraz hakkı olduğunu ya bilmemekte ya da süresinde ve doğru mercie başvurmamaktadır.
Uygulamada sık yapılan hatalar:
- İtiraz süresinin kaçırılması,
- İtirazın yanlış idareye yapılması,
- Teknik rapora karşı bilimsel ve hukuki gerekçeler sunulmaması.
Bu durum, riskli yapı tespitinin kesinleşmesine ve yıkım sürecinin kaçınılmaz hale gelmesine neden olmaktadır.
5. Tahliye ve Zorla Boşaltma Sürecinde Yaşanan Hukuki Sorunlar
Kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en çok mağdur olduğu aşamalardan biri de tahliye sürecidir. Riskli yapının yıkım kararı sonrası, maliklere tahliye için yasal olarak 60 gün süre verilmekte; bu süre sonunda idare tarafından zorla tahliye yoluna gidilebilmektedir.
Uygulamada:
- Elektrik, su ve doğalgazın kesilmesi,
- Kolluk kuvvetleri marifetiyle tahliye,
- Kira yardımı ödemelerinde yaşanan gecikmeler
malikler açısından ciddi sorunlara yol açmaktadır. Bu süreçte idarenin işlemlerinin hukuka uygunluğu her somut olayda ayrıca değerlendirilmelidir.
6. İnşaatın Yarım Kalması ve Maliklerin Mağduriyeti
Kentsel dönüşüm sürecinde en ağır sonuçlara yol açan durumlardan biri, müteahhidin projeyi yarım bırakmasıdır. Müteahhidin mali sıkıntıya düşmesi, konkordato ilan etmesi veya işi terk etmesi halinde, maliklerin uzun yıllar mağdur kaldığı görülmektedir.
Bu gibi durumlarda:
- Sözleşmenin feshi,
- Tazminat talepleri,
- Teminatların paraya çevrilmesi
gündeme gelmektedir. Ancak yeterli teminat alınmamışsa, hakların tahsili son derece güçleşmektedir.
7. Görevli ve Yetkili Mahkeme Sorunu
Kentsel dönüşüm sürecinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda görevli ve yetkili mahkemenin yanlış belirlenmesi, ciddi hak kayıplarına neden olmaktadır. Uyuşmazlığın niteliğine göre;
- Asliye Hukuk Mahkemesi,
- İdare Mahkemesi,
- Sulh Hukuk Mahkemesi
görevli olabilmektedir. Yanlış mahkemede açılan davalar usulden reddedilmekte ve süreç uzamaktadır.
Sonuç
Kentsel dönüşüm süreci, yalnızca teknik bir inşaat faaliyeti olmayıp, ciddi hukuki sonuçlar doğuran çok yönlü bir süreçtir. Uygulamada karşılaşılan sorunlar, çoğu zaman sürecin başında yapılan hatalardan kaynaklanmaktadır.
Bu nedenle, kentsel dönüşüm sürecinde atılacak her adımın, alanında uzman bir hukukçu tarafından değerlendirilmesi; ileride doğabilecek telafisi güç zararların önüne geçilmesi açısından büyük önem taşımaktadır.
İlgili Makaleler
Anahtar Kelimeler: Kentsel dönüşüm, hukuk, avukat, riskli yapı
